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武汉市黄陂区工业地产分割转让法律政策理解和解读
作者:湖北勤宇律师事务所    陈宇律师
      一、“工业地产”分割转让的法律及政策规定
      我国房地产主要法律《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》和《物权法》等,均没有禁止或限制“工业地产”分割转让规定。国土资源部有关行政规章中也没有限制“工业用地”分割转让的规定。
      各地方政府在对“工业园区”(开发区)行政管理实践中,对“工业地产”分割销售转让持谨慎立场,原则上不允许“工业地产”分割转让,甚至不允许“工业地产”作为商品房销售。
      以对“工业地产”管控最为严格和规范的上海市为例,2014年3月28日上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》。该规定将“工业地产”分为三类:
      (一)工业用地产业项目类和研发总部产业项目类;
      (二)工业用地标准厂房类;
      (三)研发总部通用类。
      前两类“工业地产”绝对禁止分割转让或各种形式的变相转让,但对“研发总部通用类”工业地产,允许有条件分割转让,具体规定如下:
      1、可出租;建设用地使用权人须持有70%以上的物业产权,剩余部分可分割转让
      2、土地房屋整体转让和分割转让的,需经出让人同意,也可按
照出让合同约定,由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的,应纳入全市统一土地交易市场实施
 
      3、建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的,应事先经出让人同意
      上述规定,仅对可以分割转让范围作出限制规定,没有对可以分割转让的“最小面积”作出规定。为此,律师对南京市、杭州市、深圳市等涉及“工业地产”分割转让规定进行研究比较,均没有发现类似规定,而是以满足房屋产权登记条件为准,即“必须以建筑物栋、层、间为基本单位,必须具有固定界限、可独立使用且有明确、唯一编号…
      因此,对可以分割转让的最小面积作出限制规定,不符合房屋产权可以分割转让法律规定,既不科学,也无必要,在实践中没有操作性,故各地方政府均无该方面限制规定。
2014年1月,北京市规划委员会发布《城乡规划用地分类标准》
      (DB11/996—2013),该标准将“以技术研发、中试为主要功能,兼具小规模的生产、技术服务、管理等功能的用地归入“工业研发用地”(M4),突破了建设部发布的城乡规划技术规范中对工业用地的分类(M1、M2、M3),为“研发总部”用地提供了政策法规依据。
      一直以来,武汉市政府对“工业地产”分割销售、转让持默许态度,没有规范性文件做严格规定,从而有了著名的“卓尔模式”,将“工业地产”变相开发为“商业地产”,倍受市场舆论质疑。
      2013年8月23日,武汉市住房保障和房屋管理局、国土资源和规划局、发展和改革委员会、城乡建设委员会联合发文《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》武房发[2013]146号。该文件第一次明确规定,禁止对“酒店类”和“有明确生产用途工业项目”进行分层、分套等分割转让,对有关职能部门管理权限和
审批办理流程进行规定。
      通过对武汉市上述文件分析解读,可以得出以下结论:
      1、限制对象和范围有严格区分;
    “酒店类”和“有明确生产用途工业项目”明确禁止分割转让,但对其他“无明确生产用途工业项目”,如归类于“研发总部通用类”的“研发楼、办公楼、会展中心”等并不在政策限制或禁止分割转让范围。
      2、不禁止“工业地产”作为商品房销售
将“工业地产”纳入商品房销售管理范围,依照商品房住宅销售管理模式,核发《商品房预售许可证》,签署《武汉市商品房买卖合同》,办理合同备案和产权登记手续,不限贷,不限购,并可获得银行贷款支持,是武汉市房地产市场的现状。虽无明文规定,但至今无限制或禁止性规定。
      3、“非住宅”项目不禁止“分层、分(套)间分割转让”
文件要求,目前在售或可进行“分层、分(套)间分割转让”的“非住宅”地产项目,应在有关商品房买卖合同中明示房屋使用年限、税费标准、物业服务费、水电费、项目性质,并应明确约定购房人不得改变规划用途,以避免发生购房人与销售企业之间的合同纠纷
      4、授权地方政府对“非住宅”项目分割销售进行特别审批。
文件规定,文件发布之日后申请分割销售的“非住宅”地产项目,开发企业须经所在地政府(管委会)同意,并经发改、规划、房屋管理部门召开联席会共同审定批准
因此,“非住宅”项目或“无明确生产用途工业地产”项目,分层、分套(间)分割销售,在武汉市房地产政策层面仍有很大的宽容允许空间,没有明确禁止性规定。
      二、武汉市黄陂区工业地产项目政策法律环境
      2013年9月,武汉市黄陂区人民政府发布《关于加强我区工业楼宇分割转让管理的意见》,该意见明确规定“工业、物流项目”一般不得进行楼宇分割转让,新引进项目需要进行楼宇分割转让的,必须经项目审查委员会审查同意方可签订入园协议,并对分割转让范围、受让对象、投资强度、达产目标等作了严格限制。
      按上述黄陂区现有政策规定,以商品房项目开发和销售为模式的“工业地产”项目完全不适用于分割转让,甚至无法进行商品房开发和销售,存在重大的政策和法律风险。
      为此,建议黄陂区政府有关部门做好“工业地产项目”政策制定和实施工作:
      (一)做好传统工业(生产制造业)、物流(仓储、运输)、高科技(汽车、航空、电子信息技术研发)、电子商务、现代服务业等新型工业形态的分类管理工作。
“工业用地”项目,不应仅局限于传统的生产制造业和劳动力密集产业,随着高技术和信息革命,各种新型工业形态层出不穷。《武汉市工业发展“十二五”规划》已将“高新技术产业”纳入了“工业行业”统计口径。
      上海市国土规划部门将“工业项目”区分为三大类管理:
      (一)工业用地产业项目类和研发总部产业项目类;
      (二)工业用地标准厂房类;
      (三)研发总部通用类。
      对“研发总部通用类”有条件允许分割转让,对转让方式、受让对象没有严格限制,完全按市场规则配置资源,政府或园区管理机构有条件保留优先购买权。这种管理方式不仅明确了投资方与政府的关系,同时提高了政府管理效能,鼓励了企业投资的积极性。
      随着“高新技术产业”发展和企业转型升级,新业态不断出现,不少介于传统工业制造和商业之间,不需要太大面积的工业厂房,需要更加灵活的产业空间。允许房屋分割转让,可以摊薄投资者厂房使用、购买成本,减轻产权所有者和投资者转让压力,方便出租或转让,能够获得稳定和可预期产权收益,并能最大限度地根据市场规则配置资源,做到物尽其用。
      因此,黄陂区现有政策仅适用于传统的生产制造业和劳动力密集产业,完全不适用于“高新技术产业”和“总部经济”,黄陂区政府必须针对“研发总部类用地”制定新的政策,对项目概念、项目内涵、开发条件、允许分割转让的范围等作出更适应项目特点的规定,鼓励开发企业投资新形业态的信心。
      (二)允许“无明确生产用途工业地产”项目有条件地分割转让。
      首先,“无明确生产用途工业地产”可以进行分割转让,但应由地方政府(管委会)联席会议审查批准,是武汉市人民政府文件允许的范围;黄陂区政府可以根据项目立项依据、园区产业布局、招商引资需要对“无明确生产用途工业地产”项目分割转让的条件进行明文规定,或设置“负面清单”,或在行政审批事项中设定分割转让条件,有利于引导开发(投资)企业招商或物业销售,为园区经济发展带来活力。
      (三)允许各种类别投资主体(境内、境外、企业、个人)购买和转让,但应对物业规划用途做严格规定和管理。
      对分割转让的“受让人”不作限制规定,有利于各类投资主体(境内、境外、企业、个人)投资积极性。物业投资价值在于可流通、可转让、可收益和可依法处置。对物业规划用途的严格管理,可确保政府投资导向和利税收入,对投资主体做严格限制,不利于市场规则对资源配置有效配置,不利于鼓励投资,实无必要。
      (四)对拟分割转让的建筑类型、规模及范围可以限制规定,但对单位最小建筑面积不宜作统一限制规定。
      首先,从各地关于工业地产项目分割转让的文件规定,没有发现对单位最小建筑面积作统一限制规定的先例;其次,单位最小面积的控制和管理,在项目立项、规划管理、建设管理、产权登记管理等政府行政审批环节得到有效管理;其三,有关产权登记的技术管理规定,可以基本杜绝开发企业随意分割转让。
      因此,对单位最小建筑面积作统一限制规定在客观上没有必要,不具有可操作性。
注:1、上述内容仅作为参考信息,不能视为本律所对任何事项法律意见或法律依据;2、如果您对该事项还有其他问题,请您与本律所联系,我们会及时提供全方面的法律咨询和服务。湖北勤宇律师事务所的联系地址:中国武汉市江岸区黄孝河路特1号颐和丽晶大厦B2-1-2301室,(花桥一村育才二小对面)联系电话:027-85781940,联系人:徐女士
添加时间:2014年9月23日11:13 点击:
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