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武汉房屋赠与税费及律师代理服务

 来源:湖北(武汉)勤宇律师事务所  陈宇律师

      经常有人为达到减少房屋买卖税费目的,向律师咨询采用“赠与”方式办理房屋产权过户,湖北(武汉)勤宇律师事务所根据武汉市房地产政策和法规,提供如下政策及法律分析及法律服务方案。
  
  一、房屋“赠与”和“买卖”区别
     (一)赠与

      房屋赠与是指房屋产权人(赠与人)自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人(受赠人),他人愿意接受的民事法律行为。房屋赠与双方当事人应订立书面合同。
      赠与人必须把赠与房屋实际交付给受赠人,受赠人接受赠与房屋后,房屋赠与的民事法律行为才完成,合同才算生效。
      如果当事人未办理过户手续,根据《合同法》第44条、1999年12月19日最高人民法院《关于适用(合同法)若干问题的解释(一)》第9条的规定,赠与合同仍然有效,但赠与的房屋所有权不能转移。
      为避免房屋产权人滥用“赠与”权利归避税费,根据有关规定,房屋赠与房屋赠与同房屋买卖一样都属于所有权的转移,按应提交各项证明办理登记过户手续,且应承担支付相应税费。
     (二)买卖
     由买卖双方订立房屋买卖合同,卖方将出卖的房屋交付与买受人,买受人按约定支付房款。(父母将房屋过户给未成年子女、夫妻之间在婚姻关系续存期间房屋过户除外)。
  
      二、税费比较
      (一) 亲属间赠与:
      交易手续费、契税、土地收益金、印花税、登记费。
     (二)非亲属间赠与:
     交易手续费、契税、营业税、个人所得税、土地收益金、印花税、登记费。
      (三)房屋买卖:
      交易手续费、契税、营业税、个人所得税、土地增值税、土地收益金、印花税、登记费。


      三、税费比较
   以下按普通住宅、非普通住宅、别墅、非住宅四种情况税费比较列表如下(不含赠与公证费用,详情咨询公证处)。
   (一)亲属间(直系亲属)


   (二)非亲属间


   四、税费注释
     (一)契税

   1、2010年10月1日起,个人购买:别墅类(含单体和联体别墅)、非住宅为4%;非普通住宅或家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)非唯一普通(含90平米以下)住房为3%;属于家庭唯一普通住房为1.5%;个人购买90平米及以下家庭唯一普通住房为1%。
     2、2011年12月1日起普通住宅与非普通住宅标准:
七个中心城区、东湖生态旅游风景区、东湖高新技术开发区、武汉经济技术开发区普通住宅应同时满足以下三个条件:
  (1)住宅小区面积大于1.5;
  (2)单套建筑面积小于或等于140平方米;
  (3)总价小于或等于140万元;
  东西湖区、汉南区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区普通住宅应同时满足以下三个条件:
  (1)住宅小区建筑容积率大于1.0;
  (2)单套建筑面积小于或等于140平方米;
  (3)总价小于或等于90万元;
  3、个人出售家庭唯一住房后又重新购置住房的,原有住房已缴纳契税可在重新购房应缴纳契税税额中抵减。
      (二)营业税
      1、赠与
  亲属间赠与,无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、抚养人、赡养人、法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人、办理减免手续后,免征营业税。
    非亲属间赠与按买卖行为征收营业税。

  2、买卖
  个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其核定评估值减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。个人对外销售费住宅的,按差额征收营业税。
  (三)土地增值税
  1、个人无偿赠与非住宅存量房,办理减免手续后,免征土地增值税。
  2、买卖
  对个人转让非住宅存量房依法应缴纳土地增值税。武汉市现行土地增值税预征率为:非住宅类房地产预征率为5%。
  (四)个人所得税
  赠与亲属间赠与、无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、抚养人、赡养人、法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人、办理减免手续后,免征营业税。
     非亲属间赠与应缴纳所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额,税率为20%。
     以买卖方式转让个人自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的个人所得,免征个人所得税。(个人转让住宅住宅所得税为核定征收1%或查账征收20%;个人转让非住宅所得税为核定征收3%或查账征收20%)。
  (五)土地收益金

 


    (六)印花税
     2008年11月1日(含)以后购买或转让住房,对个人免征印花税。
    (七)交易手续费
  2008年11月1日(含)以后,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收。


      五、律师解读
      根据上述规定和税费标准,直系亲属之间或抚养人、赡养人、法定继承人、遗嘱继承人等法定继承事由,而发生的房屋赠与,无须缴纳营业税和个人所得税。但是,非亲属或非法定继承的房屋赠与,必须依法缴纳上述税费,且须缴纳个人所得税(非亲属间赠与应缴纳所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额,税率为20%)。因此,企图通过“赠与方式”达到房屋交易过户目的,并不划算。
      由于房屋赠与过户手续繁琐,且事关当事人重大利益,如委托诚信度和专业能力及口碑均无法让人放心的房屋中介办理,难免让当事人不放心,且极易发生纠纷。根据欧美发达国家和房地产市场较为发达的香港地区的交易惯例,当事人均委托律师代理房产合同及交易备案事宜。
      为此,湖北(武汉)勤宇律师事务所作为以房地产法律服务为专业特色服务的专业律所,可以为客户提供一揽子服务解决方案,代理上述法律服务事项。

     六、房屋赠与律师服务项目
    (1)代理起草《房屋赠与合同》及相关补充协议;
    (2)代理身份公证和合同公证事宜(预约公证员,准备公证申请材料);
    (3)代理准备办理房产赠与过户登记所需申请材料;
    (4)代理房产过户登记;
    (5)代理缴付登记过户税费及公证费。

 

      十、律师服务收费标准
      上述流程工作周期约一个月,律师服务收费标准如下:

 

相关链接:
1、湖北(武汉)勤宇律师事务所简介;
2、企业常年法律顾问收费标准;
3、房地产法律服务项目;
4、二手房交易律师代理服务收费标准。
5、武汉市房屋交易(赠与)公证费标准

 

注:1、上述内容仅作为参考信息,不能视为本律所对任何事项法律意见或法律依据;2、如果您对该事项还有其他问题,请您与本律所联系,我们会及时提供全方面的法律咨询和服务。联系地址:中国武汉市江岸区黄孝河路特1号颐和丽晶大厦B2-1-2301室,联系电话:027-85781940,联系人:徐女士,湖北(武汉)勤宇律师事务所
添加时间:2016年4月11日15:28 点击:
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